象湖滨江地王要有新主人？是卖盘求生？还是强强合作？

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还记得去年8月，南昌县滨江片区那场土拍大战吗？4宗地，10余家房企出价，经过3个多小时的竞价，最后分别由本土房企南昌县国资委旗下南昌县城投拿下3宗，江西旅游集团旗下新旅置业拿下1宗，其中南昌县城投夺得的3宗地块突破了之前板块最高楼面价。

17.58亿元拿地

南昌县城投3宗地集中在一起，合计约212.1亩，总价约17.6亿元，这三宗地毛坯限价9500元/㎡，按照南昌县装修限价3000元/㎡计算，项目未来最高售价不超过12500元/㎡。

拿地半年多，如今项目规划也已经出炉，项目案名为滨江上品，高层建筑面积229932.53㎡，洋房建筑面积46456.68㎡，住宅总户数2696户，按照12500元/㎡均价计算，该项目货值34.54亿元，除了拿地成本加上建安费等等，这个项目利润空间其实很大。

卖地？卖股权？

但是在今年年初，南昌市公共资源交易网公示了江西晟城房地产开发有限公司51%股权转让，挂牌价为7254.659725万元。

从重要信息披露看，江西晟城房地产开发有限公司5为开发江西省南昌市南昌县文山北路DAJ2018015、DAJ2018016、DAJ2018018三地块的项目（滨江商品）公司。

三块地块的土地使用权证号为：赣（2018）南昌县不动产权第0049231号、0049232号、0049234号，产权证详见附件）。

从披露的信息看，晟城公司截至评估基准日共负债2笔，均为向股东南昌县城市建设投资发展有限公司的借款，其中借款1726803015.20元用于支付土地出让金及相关税费、借款10000000元用于项目工程建设。晟城公司后期将视在建工程需要，向股东南昌县城市建设投资发展有限公司增加借款。

也就是说晟城公司需要支付1736803015.2元给南昌县城市建设投资发展有限公司，而从企业关联图谱看，晟城公司与南昌县城投本身就为“自家人”，都属于南昌县国资委，等于自己的钱自己借自己还？

只接受单一企业法人，不接受联合体受让

该公司股权转让对于意向受让方也设置了条件，竞买企业被确定后需在5个工作日内一次性付清股权转让款，并在支付股权转让款的当日代晟城公司向转让方偿还51%股权所对应的截止评估基准日（2018年11月30日）的负债（借款本息），即887544476.83元。在评估基准日至受让方实际付款之日期间所发生标的企业所发生的借款本金及利息须按51%股权比例另行计付，并由受让方在支付成交价款时一并支付。

竞买企业需保证在办理工商变更获得晟城公司51%股权之日起三年内标的企业分配给南昌县城市建设投资发展有限公司49%的股权收益不低于人民币6000万元。如按股权比例三年内标的企业分配给转让方的股权收益不足6000万元的，由竞买企业补足；如按股权比例标的企业应分配给转让方的股权收益超过6000万元的，则按实际收益进行分配。

本次股权转让只接受单一企业法人，不接受联合体受让。

又是股权转让款，又是负债（借款本息），又是股权收益，兜兜转转最后为高价地买单的还是其他开发商，那么当初高调高价拿地又是为了什么？

从近期南昌土地市场看，不少兼有房企和国企双重身份的企业下场拿地，似乎开启了命运的转轮，但是近两年转让国有股权的企业并不在少数。不知道，这些是个案，还是今年房企中的又一普遍现象。而这些变化，又会给房地产市场带来怎样的变局呢？

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